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[广宇集团吧]加速房地产股票去库存化 以改善估值周期

chengyuan9 股票市场 2020-06-22 11:46:16 673 0 广宇集团吧

最近,财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部根据国务院的有关安排,调整了房地产交易的契税和营业税优惠。一块石头激起千层浪,全国各地的房地产交易市场注定要爆炸。这个消息会对房地产行业产生什么影响?权威卖家组织认为——

[广宇集团吧]加速房地产股票去库存化 以改善估值周期

政策可能会有效增加二线城市的销量,促进库存减少,但对三线和四线城市的影响有限,客观上可能会伴随一线城市房价上涨。尽管政策已经做出特别安排,以避免一线城市房价飙升,但我们仍然认为上海和北京的房价将会上涨。

政策可以防止发展投资增长率下降过快,但不会推动发展投资增长率大幅反弹。目前,一系列政策并不能促进开发企业到三、四线城市增加大量土地储备。我们保持全年发展投资增长率为-5%至2%的预测

与2009年初相比,一线城市的绝对房价已经相对较高。如果未来的政策没有得到适当的刺激,资产价格波动的风险可能会出现。目前,按揭贷款的首付率和交易税率处于历史最低点,继续刺激市场的政策成本可能会上升。

在未来几个月,预计将会有一段时间,交易量和价格信号会有所改善,政策倾向于刺激需求。此外,地产股估值水平不高,主要集中在嘉宝集团、保利地产、招商局蛇口、华夏幸福、太和集团、金地、绿地控股、世界银行、滨江集团和复兴股份

区分住房交易中的税负减免

我们认为,政策本身相对简单,主要是以不同的方式减轻中国住房交易的税收负担。应该指出,普通的房子不能简单地理解为面积小于144平方米的房子。普通住宅建筑的鉴定需要符合价格、容积率和单体面积等条件。事实上,有一些面积小于144平方米甚至很小的非常规住宅建筑。面积超过90平方米的非普通住宅首次减税1.5个百分点。

如果你已经有了房子,在非一线城市,购买90平方米以下的第二套住房的契税将降低2%,购买90平方米以上的第二套住房的契税将降低1%。此外,在非一线城市,对于已建成2年的非普通住宅建筑,相对于合同成交价格与原价之间的差额,免征5.5%的营业税。对于非一线城市的非普通住房,目前的政策负担是自征收住房交易营业税以来最低的。对于其他类型的住宅建筑,销售税优惠接近历史最高水平。

简化房地产交易的税收和管理

除了房地产交易的税收减免,该政策简化了房地产交易的税收征收和管理。除了几个主要的一线城市,未来没有必要区分普通和非普通的房子。90平方米以下房屋的契税已降至1%。任何住宅二手交易的营业税都与房子的原始价值无关。房价为两年的住宅不需要缴纳营业税。此外,该政策规定,当无法提供家庭住房查询结果时,纳税人应向税务机关提交一份关于实际家庭数量的书面信用担保。这样的规定避免了过于复杂的查询保障房数量的过程,有利于保单的顺利落地。

其目的是努力消除库存并保持一定的发展投资增长率。

显然,该政策的核心目的是在保持一定发展投资增长率的同时消除库存,从而防止快速下降

此外,该政策还注意到,在北京、上海和深圳等一线城市,房价大幅上涨,需要采取不同措施来控制刺激需求。广州市场实际上与北京、上海和深圳有很大的不同,但由于广州在历史上也被视为一线城市,为了避免引起一些争议,广州这次也被纳入了差别待遇的范畴。

政策颁布速度超出市场预期

在我们看来,这项政策实际上并没有超出预期。早在2015年,我们就判断下一轮刺激政策将包括交易税的税收减免。然而,在春节前后如此短的时间内,降低购房首付款、提高公积金存款利率以避免公积金过度提取、减轻住房交易税负的步伐却远远超出我们的预期。

我们认为政策的内容当然重要,但政策的时机和顺序也特别重要。2016年初,政策密度明显高于2015年。由此,我们可以推断,监管水平仍不满足于目前的库存清除进度,并高度重视经济增长率,不会允许经济增长率迅速下降。如果允许市场形势发展,3月以后,许多城市的旺季将不会繁荣,再多一些政策可能对销售去工业化没有帮助。然而,在旺季之前持续推出政策,同时释放流动性,可能确实有助于减少库存。

我们认为,政策出台的速度超出了预期,并揭示了几个意义:首先,相对于资产价格上涨的担忧,库存清除是更重要的政策目标;第二,如果市场的去工业化没有明显的改善,可以采取更多的政策在短期内刺激市场。第三,虽然该政策没有采用“x国”的方法,但可以采取小步骤的方法在短期内刺激房地产市场。我们相信,这种决心和力量超出了我们以前的预期,也应该超出市场的预期。

一线城市:市场预期可能改变或价格可能上涨

契税减免针对的是二手房和二手房。房屋交易营业税只针对二手房。在一线城市,由于既不能享受购买二手房的契税减免,也不能享受购买二手房的营业税减免,因此购买面积小于90平方米的房屋,只有购买一手房的人可以享受1%的契税税率,而购买面积大于90平方米的房屋的人可以享受1.5%的契税税率。在房价保持不变的情况下,一些买房人的负担在东方财富网的股票市场竞争中将下降2个百分点。由于网上签名,二手房价格通常很低。许多144平方米以下的房子被认为是普通房子。因此,144平方米以下的房屋的税收减免相对有限。即使是大房子,实际税负也没有减少多少,因为营业税和个人所得税的相关规定没有改变。

然而,一线城市有产生房价的特殊机制。一方面,经济增长放缓,财富缩水,导致居民购买力下降。房价已经上涨了一段时间,超出了一些家庭的承受能力。另一方面,三大一线城市的租金收益率越来越接近无风险利率,也就是说,从现金流收益率来看,买房的吸引力也越来越大。在过去的几个月里,可销售的资源也不断被消耗。

市场即将迎来传统的交易高峰期,买卖双方都在等待更明确的政策信号。如果这一信号是为了刺激需求,它可能不仅会导致需求上升,还会导致供应收紧。在一线城市,二手供应已成为主要供应来源。二手供应不跟随土地交易。影响二手供应的关键因素是所有者的期望。业主预计价格会上涨,二手供应可能会回落;在一段时间内,二手交易的速度太快,这可能导致s

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